Предизвикателството „Професия Оценител“

След финансовата криза Оценката на активи доби ново измерение. Фалита на КТБ - една от най-големите банки в България, постави въпроса за оценката на различни активи на преден план. Този фалит показа още веднъж, че Професията на оценителя е комплексна и отговорна. С утвърждаване на новите стандарти за оценка, пред професията се изправят нови предизвикателства свързани с етичното поведение на оценителя, професионалното отношение към поставената задача за оценка и ясно осъзнаване на това, че с действия си, оценителят носи отговорност за изведените от него пазарни стойности. Оценката на даден актив и пазарната му стойност са онзи принос на оценителя в глобалната финансова обстановка които буквално могат да „обърнат каруцата“, когато не са оценени всички рискове. Предизвикателството оценител е това да си професионалист с отговорно и етично поведение.

Финансовата криза

В годините на растеж на икономиката в България се наблюдаваше „феномена на балона“. Многото инвестиционни проекти в условията на растяща икономика, караха все повече инвеститори да възлагат надежди за положителен ръст и големи печалби. Търсейки привлечен капитал тези инвеститори намериха добър съюзник в лицето на търговските банки, които продаваха кредити при добре премерена цена отчитайки всички рискове. За да оценят риска от влизането в подобни инвестиционни проекти, търговските банки разчитаха на мнението на оценителите. Оценителите от своя страна изготвяха доклади за оценка, като извеждаха пазарната стойност на актива. Много често Оценителите оценяваха цели инвестиционни проекти, правеха анализи и допускания за тяхното развитие, като определяха и бъдеща стойност. Затваряйки процеса на взаимозависимост между Инвеститор, Търговска Банка и Оценител може да се види ефекта на Пазарната стойност върху инвестиционния процес. Не е трудно да се забележи, че един надценен актив или проект крие множество рискове, а когато в един портфейл от активи голяма част от тях са надценени тези рискове се увеличават и могат да доведат до необратими загуби. Разбира се оценката е само един от компонентите на кризата, но когато световните медии обърнаха прожекторите към оценителите, никой не очакваше, че това ще доведе до необходимостта от нов прочит на стандартите за оценка и нуждата те да бъдат актуализирани, вземайки в предвид цикличността на икономиката и характера на пазара. Никой не очакваше, че Европейската банка и Европейската комисия ще наложат изисквания към оценките. А в същото време оценителите бяха ли подготвени?

Професия Оценител

Да си оценител на недвижими имоти е предизвикателство. Както много колеги оценители твърдят, това е творческа професия. Ние бихме казали, че Оценителят е обществена личност която отговорно съзнава последствията от своята дейност, отнася се етично и непреднамерено към своите клиенти, прилага прозрачно и професионално всички свои знания и умения, като неговите становища под формата на доклади за оценка са достъпни и ясни, а изводите в тях са подкрепени с достатъчна и достоверна информация.

Тази дефиниция разгледана през сферата на влияние на професията Оценител показва важното място на оценителите в икономиката. Да се замислим – „Има ли област от икономиката в която оценителят няма своята роля?“. Отговорът е – „Не, няма икономическа област в която да не е нужен Оценител“. Започвайки от елементарната оценка на един стандартен жилищен актив и стигнем до съвременния подход за управление на бизнеса базиран на стойност – Value- based management. А кои са сферите на влияние и готов ли е съвременния оценител да посрещане предизвикателствата на новото време?

Сфери на влияние

Съвременните науки свързани с изследване на взаимоотношенията между хората разглеждат въпроса с така наречената сфера на влияние. Според теорията всеки човек може да влияе върху всичко което попада в неговата сфера на влияние. Ако разгледаме Професията Оценител в светлината на тази теория можем да се изненадаме до къде се разпростира тя и това не е края. Оценките се пренасят и в новите области на икономиката, инвеститорите в интелектуална или кибер собственост искат да знаят пазарната им стойност. А какво ще кажете за това, че оценките ще трябва да анализират и предвиждат цикличността на пазара или пък това, че Оценителите ще трябва да дефинират и извеждат т.нар. дългосрочна стойност – Long term value. И всичко това е само началото. От малкия инвестиционен проект, какъвто е покупката на семейно жилище, до управлението на големи корпорации базирано но тяхната стойност, Оценителят е основен участник, и ако не излезе от своята зона на комфорт, и не вземе хвърлената ръкавица ще бъде „вън от играта“, и за това няма да бъде виновен бизнеса.

Зона на комфорт

Лесно е да се дават съвети ще кажете и ще бъдете напълно прави. Но от друга страна ако стоим там където сме и не правим нищо, това ще ни изиграе лоша шега. Световната икономика се движи с бързи темпове и ако не успеем да развиваме професионалните си знания така, че да сме с едни гърди напред сме загубени. Едно проучване показва, че само когато сме извън зоната си на комфорт можем да надграждане и учим нови и полезни неща. И ако дръзнете да напуснете собствената си удобна зона ние ще бъдем там. Нашата цел е да ви помогнем да свикнете с новото и неизвестното. Съзнаваме трудностите пред които е поставен всеки оценител защото и ние живеем в тази реалност. За нас беше голямо предизвикателство да излезем извън зоната в която се чувствахме добре и „знаехме всичко“. Да, в началото беше трудно но и интересно, търсехме начини с които да бъдем полезни на гилдията ни. Осъзнахме колко и разнообразни предизвикателства се крият по пътя на всеки оценител, от липсата на специализирана професионална литература до пълна неяснота и липса на платформа за комуникация и обмяна на опит и знания. Това е нашата мисия – „Да подадем ръка и да бъдем полезни на всеки Оценител“. Готови ли сте? Ние ще сме с вас. Това не вашето място. Място в което ще намерите интересни статии и връзки, интервюта с пазарни анализатори и календар с професионални събития, място на обмяна на идеи и учене чрез споделяне. Ще се радваме да учим заедно с вас, защото тук ще можете да поставяте и обсъждате професионални казуси. Очакваме ви!

 

.V.R. - Georgi Georgiev

Ново начало

 

Светът ни се променя*

Глобализацията създава тенденции, които решително променят света около нас. Населението се концентрира все по-активно в урбанизираните територии, като според прогноза на ООН се очаква до 2050г. делът на хората в градските райони да достигне 66%. В отговор на тези демографски промени строителството на нови сгради се случва все по-често и все по-бързо. Очаква се до 2025г. в световен мащаб обемът на новите проекти да се увеличи със 70%. Светът ни е по-свързан от всякога и капиталовите ресурси текат по-свободно не само между различни държави, но и между различни континенти. Секторът на недвижимите имоти, в който упражняваме професията си, отговаря за 70% от световното богатство.

Значимите промени в икономиката и демографията създават несигурност, подсилена от политическата нестабилност, мигрантските вълни и слабата прозрачност в развиващите се пазари. Консумацията ни на ресурси се увеличава и успоредно с климатичните промени нараства необходимостта да развиваме устойчиви сгради и умни градове. За да постигнем този напредък са необходими надеждни професионалисти, които да разчитат както икономическите и социални ефекти, така и тези върху околната среда.

Новата динамика на живота ни оформя пространствата по нов начин. Бъдещето на работните ни места се променя. Бъдещето на офис парковете е да бъдат част от по-голяма среда – не само място за работа, за пазаруване, кино, срещи с приятели.

Къде е мястото на оценителите в голямата картина ?

Промените се случват все по-бързо. Голямото предизвикателство пред професионалистите в сферата на недвижимите имоти е да не забавят ход. Можем да участваме успешно в развитието, само ако сме готови да достигаме до нови знания, да приемаме новите технологии и се придържаме към високи етични и професионални стандарти във всичко което правим. Освен на експерти оценители, ролята ни се трансформира в консултанти, които:

–   - участват в изграждането на по-успешни и устойчиви градове;

–   - определят инвестиционния потенциал в нови проекти;

–   - откриват нови възможности в инфраструктурата, технологиите и работната среда.

Как се случва това? Нека разберем.

Банките като основен източник на финансиране

Създаването или разширяването на бизнес много често е свързано с нужда от достъп до капитал. Можем да сведем източниците на средства до два основни типа – дълг и фондова борса. Характерно за европейската икономика е, че преобладаващия източник на финансиране са банковите заеми – 52% (Global Financial Stability Report). И докато в развитите страни пазара на акции и облигации е реална алтернатива на банките, то в развиващите се пазари като България, малкия и среден бизнес, а и дори корпоративните клиенти използват заеми като основен източник на средства.

Чрез своите потенциални кредитоискатели, банките са основен потребител на оценителски услуги в България. Кредитните институции разчитат на добре аргументирани оценки, тъй като обезпеченията са важен инструмент за управление на кредитния риск. Всичко това показва, че оценките за целите на кредитирането се характеризират с висока степен на отговорност и доверие. Точно тук ролята на оценителя е от съществено значение. Реалистично определената пазарна стойност е гарант за стабилността на финансовата система. Когато извеждаме стойности на база разумни допускания и надеждна информация, ние активно участваме в изграждането на по-здравословна икономическа среда и създаването на доверие между участниците в нея.

Това е подкрепено и от факта, че след Лемън Брадърс съществената ролята на оценителите в кредитния процес излезе на преден план. 

Какви са предизвикателствата? Липсата на прозрачност и дълбочина на пазара внасят елемент на несигурност, който засилва нуждата от надеждна аргументация и ясно документиране на допусканията. Липсата на еднозначност в изискванията на отделните банки към основни допускания в оценката създава абсурдни ситуации, в които оценител извежда различни „пазарни“ стойности на един актив за различни банки. 

Развитие на инвестиционни проекти

Инвеститорите в имоти все по-осъзнато усещат необходимостта от използването на услугите на експерти при определянето на финансовата приложимост на проектите си (feasibility study). Развитието на имоти е сложен процес, често свързан с много ресурси. Проучването играе важна роля в предприемаческия бизнес, като предоставя ключова информация на инвеститора и го предпазва от поемането на непремерени рискове. И докато въпроса за финансирането на нов проект може да бъде решено от финансовия мениджър, то кой познава пазара по-добре от оценителите и анализаторите? Консултантите могат да създават добавена стойност през всички фази на проекта – от планирането на пространствата, през следенето на паричните потоци по време на строителството, до продажбата, отдаването под наем или определянето на правилния микс от наематели при големи търговски центрове.

Потенциала за развитие на консултантска дейност сред малкия бизнес и средните корпоративни инвеститори е значим. Всеки съвременен инвеститор се стреми да максимизира стойността на компанията си, чрез реализирането на успешни проекти. Пътят към утвърждаването на професията ни в България минава през изграждането на доверие в инвеститорите и през създаването на добавена стойност за бизнеса им. Но как предлагаме активно услугите си и да участваме в процеса?

Какви са предизвикателствата? Липсва устойчиво последващо обучение след придобиването на сертификат за правоспособност. Липсва достъпна специализирана литература на български език касаеща финансите на недвижими имоти. Връзка между оценителите и други експерти, като пазарни анализатори и брокери е слаба. Етичните стандарти за поведение все още са екзотика за голяма част от бранша. 

Време е за нещо ново

Намираме се във важен момент от развитието на професията ни. Инвеститорите в недвижими имоти се връщат активно в играта. Пазара расте. Строят се цели нови квартали. Готови ли сме активно да участваме в пазара или ще продължим да наблюдаваме отстрани, само като регистратори на стойност?

Точно в моменти като настоящия имаме нужда от пространство за споделяне на опит. Имаме нужда от мост между младите професионалисти и утвърдените експерти. Имаме нужда от форум, където да решаваме казуси заедно и да обменяме опит. 

Готови сме заедно с вас да изградим това място.

По-нататък обръщаме поглед и към липсата на достатъчно достъпни ресурси на български език. Идеята в сърцевината на този блог е да служи като инструмент за непрекъснато учене и развитие на оценителите в България. Заедно ще разглеждаме актуални практически въпроси, методология, казуси, анализи, стандарти нови концепции в оценяването. Всичко ще се случва интерактивно, чрез дискусии.  

Не спираме само с ресурсите. Ще коментираме събития от бранша. Предстоят конференции за инвестиции и строителство на офис и жилищни сгради, стратегическа инфраструктура и инвестиции, градска инфраструктура. Ние ще бъдем там, за да ви разкажем най-интересното. Заедно ще обсъждаме книги посветени на оценките и инвестициите в недвижими имоти. Ще ви срещнем с пазарни анализатори и водещи професионалисти в бранша.

И всичко това е само началото. Време е за нещо ново.

 

* Първия параграф от материала е вдъхновен от RICS Futures. Инициатива за идентифициране на бъдещи тенденции в развитието на световната икономика и мястото на професионалистите в недвижими имоти в процеса. 

 

 

.V.R. - Svetozar Atanasov