Ново начало

Светът ни се променя*

Глобализацията създава тенденции, които решително променят света около нас. Населението се концентрира все по-активно в урбанизираните територии, като според прогноза на ООН се очаква до 2050г. делът на хората в градските райони да достигне 66%. В отговор на тези демографски промени строителството на нови сгради се случва все по-често и все по-бързо. Очаква се до 2025г. в световен мащаб обемът на новите проекти да се увеличи със 70%. Светът ни е по-свързан от всякога и капиталовите ресурси текат по-свободно не само между различни държави, но и между различни континенти. Секторът на недвижимите имоти, в който упражняваме професията си, отговаря за 70% от световното богатство.

Значимите промени в икономиката и демографията създават несигурност, подсилена от политическата нестабилност, мигрантските вълни и слабата прозрачност в развиващите се пазари. Консумацията ни на ресурси се увеличава и успоредно с климатичните промени нараства необходимостта да развиваме устойчиви сгради и умни градове. За да постигнем този напредък са необходими надеждни професионалисти, които да разчитат както икономическите и социални ефекти, така и тези върху околната среда.

Новата динамика на живота ни оформя пространствата по нов начин. Бъдещето на работните ни места се променя. Бъдещето на офис парковете е да бъдат част от по-голяма среда – не само място за работа, за пазаруване, кино, срещи с приятели.

Къде е мястото на оценителите в голямата картина ?

Промените се случват все по-бързо. Голямото предизвикателство пред професионалистите в сферата на недвижимите имоти е да не забавят ход. Можем да участваме успешно в развитието, само ако сме готови да достигаме до нови знания, да приемаме новите технологии и се придържаме към високи етични и професионални стандарти във всичко което правим. Освен на експерти оценители, ролята ни се трансформира в консултанти, които:

–   – участват в изграждането на по-успешни и устойчиви градове;

–   – определят инвестиционния потенциал в нови проекти;

–   – откриват нови възможности в инфраструктурата, технологиите и работната среда.

Как се случва това? Нека разберем.

Банките като основен източник на финансиране

Създаването или разширяването на бизнес много често е свързано с нужда от достъп до капитал. Можем да сведем източниците на средства до два основни типа – дълг и фондова борса. Характерно за европейската икономика е, че преобладаващия източник на финансиране са банковите заеми – 52% (Global Financial Stability Report). И докато в развитите страни пазара на акции и облигации е реална алтернатива на банките, то в развиващите се пазари като България, малкия и среден бизнес, а и дори корпоративните клиенти използват заеми като основен източник на средства.

Чрез своите потенциални кредитоискатели, банките са основен потребител на оценителски услуги в България. Кредитните институции разчитат на добре аргументирани оценки, тъй като обезпеченията са важен инструмент за управление на кредитния риск. Всичко това показва, че оценките за целите на кредитирането се характеризират с висока степен на отговорност и доверие. Точно тук ролята на оценителя е от съществено значение. Реалистично определената пазарна стойност е гарант за стабилността на финансовата система. Когато извеждаме стойности на база разумни допускания и надеждна информация, ние активно участваме в изграждането на по-здравословна икономическа среда и създаването на доверие между участниците в нея.

Това е подкрепено и от факта, че след Лемън Брадърс съществената ролята на оценителите в кредитния процес излезе на преден план. 

Какви са предизвикателствата? Липсата на прозрачност и дълбочина на пазара внасят елемент на несигурност, който засилва нуждата от надеждна аргументация и ясно документиране на допусканията. Липсата на еднозначност в изискванията на отделните банки към основни допускания в оценката създава абсурдни ситуации, в които оценител извежда различни „пазарни“ стойности на един актив за различни банки. 

Развитие на инвестиционни проекти

Инвеститорите в имоти все по-осъзнато усещат необходимостта от използването на услугите на експерти при определянето на финансовата приложимост на проектите си (feasibility study). Развитието на имоти е сложен процес, често свързан с много ресурси. Проучването играе важна роля в предприемаческия бизнес, като предоставя ключова информация на инвеститора и го предпазва от поемането на непремерени рискове. И докато въпроса за финансирането на нов проект може да бъде решено от финансовия мениджър, то кой познава пазара по-добре от оценителите и анализаторите? Консултантите могат да създават добавена стойност през всички фази на проекта – от планирането на пространствата, през следенето на паричните потоци по време на строителството, до продажбата, отдаването под наем или определянето на правилния микс от наематели при големи търговски центрове.

Потенциала за развитие на консултантска дейност сред малкия бизнес и средните корпоративни инвеститори е значим. Всеки съвременен инвеститор се стреми да максимизира стойността на компанията си, чрез реализирането на успешни проекти. Пътят към утвърждаването на професията ни в България минава през изграждането на доверие в инвеститорите и през създаването на добавена стойност за бизнеса им. Но как предлагаме активно услугите си и да участваме в процеса?

Какви са предизвикателствата? Липсва устойчиво последващо обучение след придобиването на сертификат за правоспособност. Липсва достъпна специализирана литература на български език касаеща финансите на недвижими имоти. Връзка между оценителите и други експерти, като пазарни анализатори и брокери е слаба. Етичните стандарти за поведение все още са екзотика за голяма част от бранша. 

Време е за нещо ново

Намираме се във важен момент от развитието на професията ни. Инвеститорите в недвижими имоти се връщат активно в играта. Пазара расте. Строят се цели нови квартали. Готови ли сме активно да участваме в пазара или ще продължим да наблюдаваме отстрани, само като регистратори на стойност?

Точно в моменти като настоящия имаме нужда от пространство за споделяне на опит. Имаме нужда от мост между младите професионалисти и утвърдените експерти. Имаме нужда от форум, където да решаваме казуси заедно и да обменяме опит. 

Готови сме заедно с вас да изградим това място.

По-нататък обръщаме поглед и към липсата на достатъчно достъпни ресурси на български език. Идеята в сърцевината на този блог е да служи като инструмент за непрекъснато учене и развитие на оценителите в България. Заедно ще разглеждаме актуални практически въпроси, методология, казуси, анализи, стандарти нови концепции в оценяването. Всичко ще се случва интерактивно, чрез дискусии.  

Не спираме само с ресурсите. Ще коментираме събития от бранша. Предстоят конференции за инвестиции и строителство на офис и жилищни сгради, стратегическа инфраструктура и инвестиции, градска инфраструктура. Ние ще бъдем там, за да ви разкажем най-интересното. Заедно ще обсъждаме книги посветени на оценките и инвестициите в недвижими имоти. Ще ви срещнем с пазарни анализатори и водещи професионалисти в бранша.

И всичко това е само началото. Време е за нещо ново.

* Първия параграф от материала е вдъхновен от RICS Futures. Инициатива за идентифициране на бъдещи тенденции в развитието на световната икономика и мястото на професионалистите в недвижими имоти в процеса. 

.V.R. – Svetozar Atanasov

Нашата мисия e да утвърждаваме професията, като правим добрите практики в оценяването достъпни за всички.

ВИЗИЯ

Ние организираме най-доброто пространство, където оценителите могат да черпят опит, обменят идеи и работят съвместно за развитието на професията. Насърчаваме непрекъснатото усъвършенстване на професионалистите, като винаги предоставяме актуална и смислена  информация.

ЦЕННОСТИ

Почтеност

Нашата първа отговорност е да бъдем честни и открити с нашите партньори, колеги и потребителите на нашите услуги. Ние работим за изграждането на устойчиви отношения, основани на прозрачност, равнопоставеност и справедливост.  

Етичност

Водещ принцип в отношенията с нашите партньори и клиенти е уважението и индивидуалния подход. Действията ни никога не уронват престижа на която и да е страна. Ние насърчаваме доверието в професията, чрез прозрачност и категорично избягване на ситуации водещи до конфликт на интереси. Поемаме ясни ангажименти и ги спазваме.

Професионализъм

В нашите действия винаги се ръководим от установените стандарти и добрите практики. Предоставяме високо качество на услугите, което утвърждава професията и създава добавена стойност. Вярваме, че знанието е сила и работим с постоянство за непрекъснатото му обновяване.

.V.R.