Интервюта

Този месец ви срещаме с Полина Стойкова.

Екипът на .V.R. разговаря с нея - за ситуацията на пазара на недвижими имоти, за тенденциите през 2017 година и за това коя е тя и кои са нейните интереси.

 1. Коя е Полина Стойкова?

Полина Стойкова е изпълнителен директор и ръководител отдел "Анализи и прогнози" на BULGARIAN PROPERTIES. Притежава магистърска степен по Стратегическо управление от СУ ”Св. Климент Охридски”. В последствие се обучава в специалност Статистика и финансова иконометрия. От януари 2011 г. е член на Society of Property Researchers, Великобритания, a през юли 2012 г. е приета за член на Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) със специалност Property Research. Полина има интерес към изследването на имотните пазари и редовно публикува статии и анализи. Нейна статия със заглавие: „Фактори, определящи цените на жилищата и ценовият цикъл: валидни ли са фундаменталните фактори, какво е специфично и какво определя цикличността?” беше публикувана в Journal of International Business and Economics през юни 2011 г.  През следващите години изследванията й в имотната сфера преминават на по-глобално ниво. През 2013 г. публикува заедно със съавтор научна статия в Zagreb International Review of Economics and Business със заглавие: "Цените на имотите и културните ценности: крос-национален емпиричен анализ", която е базирана на данни за 30 страни от целия свят. Нейно изследване за ролята на банковото кредитиране върху пазара на недвижими имоти в България е публикувано в годишния сборник с научни статии на УНСС през 2015 г. През 2016 г. Полина Стойкова създава индексите PSPI - първите по рода си пазарни индекси на цените на жилищните имоти в България.Те са базирани на подробно разписана методология и имат за цел да попълнят нуждата от пазарна информация и данни за цените на жилищните имоти, които да бъдат подходящи за целите на оценката на жилищни имоти и за преоценка на портфолио от имоти. Към момента индексите намират успешно приложение от оценители, агенции и финансови институции.

2. Кои са най-големите предизвикателства в бизнеса с недвижими имоти?

Във вече 13-годишната ми практика като най-големи предизвикателства се очертават липсата на данни за пазара, както и постоянно и бързо променящите се тенденции и големите промени в профила на купувачите.

Липсата на достатъчно данни за пазара - нови и своевременно публикувани, както и исторически редове от данни правят трудно изследването на пазарните тенденции, както и моделирането на пазара, за да могат да се съставят смислени модели за прогнозирането на развитието на имотния пазар. Това е едно голямо предизвикателство, което стои пред всички пазарни участници и за което за изминалите 10-15 г. от съществуването на модерен имотен пазар като че ли няма намерено решение.  

Смятам, че това ще е основен приоритет в следващите 5 до 10 г. По отношение на бързо променящите се тенденции имам предвид това, че само за 10 г.  основни купувачи бяха британци във ваканционния сегмент, след това руснаци по морето, след това българи в големите градове, а наред с това се сменяха и редица други тенденции. Имотната индустрия се втурва да строи и продава ваканционни имоти, след това молове и търговски центрове, след това жилища, които се продават "на зелено", след което идва криза, търсенето се измества в посока готови и годни за живеене жилища, цените спадат с 40%, след това интересът към ново строителство се възражда, цените започват плавно да нарастват и т.н. Така описан, имотният пазар е като едно бурно море с постоянно променящи се тенденции и течения и за да бъде успешен един имотен бизнес, трябва да наблюдава както глобалните процеси, които неминуемо оказват влияние върху локалния пазар, така и микротенденциите, които съществуват и се променят със свой собствен ритъм във всеки отделен пазарен сегмент. Всичко това е доста комплексно и особено трудно за прогнозиране, особено в пазар като нашия, който няма особено дълга история и няма от къде да се почерпи опит, а също така изисква и време за адаптация на бизнесите, процесите в тях и стратегиите за развитие.

3. Къде според вас в момента сме на кривата в цикличността на пазара?

Определено сме във възходящ цикъл на пазара - вторият такъв от 2000 г. насам, от когато смятам, че датира истинският български имотен пазар. Все още сме в началото на този цикъл. Той започна през 2015 г. и темповете на растеж се ускориха през 2016 г., но не можем да говорим за балон. Очакват ни може би още 1-2 години на растеж, след което може би ще има някаква пазарна корекция. Трябва да се отбележи обаче, че този цикъл няма характеристиките на предходния и няма такива резки нараствания в цените, тъй като подемът в случая е движен от местното търсене и тенденциите се разгръщат много по-плавно и са локализирани в основните големи градове, за разлика от предишния бум, когато движещ беше чуждестранният интерес и се продаваха всякакви имоти в цялата страна.

4. Очаквате ли повторение на обстановката от преди кризата?

Категорично няма индикации за такова повторение. В момента чуждестранен интерес има, но той не е основен и водещ за пазара. Основното е местното търсене и то ще остане доминиращо, подпомагано от изгодните условия по банковото кредитиране, а чуждестранният интерес ще играе поддържаща роля. Във връзка с въпроса за предизвикателствата в имотния бизнес - ето, дори и двата цикъла на нашия млад имотен пазар имат коренно различни характеристики и изискват различен бизнес модел.

5.  Според вас има ли все още място за спекулативно строителство на офиси?

За спекулативно строителство на офиси не мога да коментирам, но определено виждаме засилено търсене и дори недостиг на качествени офиси, а същевременно с това, наличните офис площи

започват да се амортизират и трябва да бъдат обновявани. България привлича много чуждестранни компании и търсенето през последните 2 години расте. Виждаме, че дори офис сгради, които тепърва ще се строят, вече имат наематели. Това означава, че има потенциал за развитие в този сегмент.

6. Ако трябва да обобщите с една дума - Какви са най-общо очакванията за пазара на недвижими имоти за 2017 год.?

През следващата година подемът в София и другите големи градове ще продължи и отново ще бъде движен от местното търсене, като купувачите ще бъдат все по-добре информирани за актуалните пазарни тенденции и ценови нива. Създалата се конкуренция между новите сгради (новозапочващи и вече реализирани) и между тях и обектите на вторичния пазар ще доведе до една по-пъстра картина на предлагането, която все по-добре ще успява да удовлетворява търсенето. Това от своя страна ще доведе до допълнително увеличение в обема продажби. Очаквам ръстът на продажбите да е по-значим, отколкото нарастването на цените на имотите, където темпът ще се забави с балансирането на пазара и ще остане в рамките на до 10% през 2017 г. Накратко казано, през следващата година ще имаме по-подготвени купувачи, по-добро предлагане и достъпно банково финансиране. Всичко това дава предпоставки за запазване на възходящия тренд. 

7. Какво е мястото на консултантите в момента и къде според вас трябва да бъдат те в процеса свързан с инвестиция в недвижим имот?

Ролята на имотните консултанти става все по-важна с узряването на имотния пазар в България и те заемат все по-успешно полагащото им се място в процеса на инвестиция - от проектирането до реализацията, оценката и управлението на имотните активи. Имотните консултанти започват да стават все по-тясно профилирани в своята сфера и успяват да задълбочават познанията си в областта, в която практикуват. Налични са все повече източници на информация и обучение и наблюдаваме постепенно повишение на професионалното ниво на консултантите, което помага на това имотният пазар в България да става все по-съвременен и европейски.

8. Бихте ли направили съпоставка между консултантите в България и другите страни в Европа?

При нас навлизат все повече европейски и международни практики и стандарти на работа в имотната сфера и считам, че и като познания, и като опит и компетенции местните имотни консултанти стават все по-конкурентни на тези от останалите страни. Имаме достъп до различни конференции, изложения и обучения и активно обменяме опит. Може би единствено липсата на достатъчно история, традиции и наблюдения върху местния пазар ни спира да прилагаме пълноценно съвременните практики, но и това постепенно се променя и с всяка изминала година ставаме все по-добри и по-успешни. И може би тук е мястото да пожелая на всички колеги една много успешна 2017 г.! Всеки от нас да допринесе с каквото може за един по-добре функциониращ и по-атрактивен имотен пазар в България!

30 декември 2016 г.